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商业地产玩法:三里屯的好生意和坏生意
 

  从地理位置上说,香港太古地产开发的三里屯VILLAGE和三里屯SOHO很难说孰优孰劣,同处北京时尚中心三里屯商圈。前者邻靠著名的酒吧街,后者拥有商圈内最大的建筑面积,但如果从工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目,很容易发现太古VILLAGE时尚繁华,而三里屯SOHO门可罗雀。两者给人的感受差异在于,VILLAGE的形象是一个国际化的潮流社区,而一街之隔的SOHO则风格杂乱。

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  500)this.width=500 align=center hspace=10 vspace=10 /VILLAGE南区北区的商铺入住率都在90%以上,包括苹果在国内的首家体验店,川久保玲、Balmain、MiuMiu等潮牌也是首度进京,南区的橙色大厅为不定期的展览和音乐演出提供了场地,最近还承接了北京国际音乐节。三层加地下一层的独栋设计对应了商业地产中的老话“宽街无闹市”,将商铺安排在相对小的空间里,给人造成人群熙熙攘攘的效果。

  SOHO的商场里则围绕5座30层的写字楼自动形成了一些以白领或公司消费为主的业态,速食的餐饮、精英英语、咖啡厅甚至发廊和美甲。写字楼下面的底商通常只有两三层,目的在于配套写字楼的办公功能,比如银行、邮政等,另外为了利用临街的店铺,也会加入购物餐饮等店铺。

  但SOHO却将底商的面积扩展至5层的高度—已经相当于一个百货商场,如果没有相当吸引人的商家品牌,很难让人群去到5楼那么高。现实的确如此,以相对靠里的“商场3”为例,110多家商铺中实际营业的只有20余家,再加上占据两层楼面积的KTV,还有近二分之一的空铺。

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  这反映了两者的开发理念的不同。SOHO中国按照切割产权销售的形式,在三里屯项目开业最初的日子里,已经成功把所有产权卖给各种身份构成的大业主,和其他SOHO中国开发的项目一样,在开盘初期,它取得了极高的销售额和利润。

  然而,这些以煤矿或其他生意为主的投资客的招商和经营能力参差不齐,完全不能跟商业地产经验丰富的香港太古地产相比。早在2007年,SOHO中国旗下的尚都SOHO就因为商铺经营惨淡发生集体歇业抗议的事件。

  以一套200平方米的商铺为例,每平方米58000元总投资就会超过千万,以8年收回成本计算,商铺每年的营业收益需要在150万以上,则意味着每天每平方米租金是20元,如今这个价钱是三里屯SOHO抢手店铺才能达到的。

  VILLAGE的火爆和三里屯商圈的潜力,是许多人选中这个地段以及坚持到现在的原因,当然还有对SOHO中国不会坐视不理业主亏损的期望。整个三里屯SOHO租金最贵的店铺承租者是年轻的奢侈汽车品牌英菲尼迪,其每天每平方米的租金是46元。

  这个勇于将汽车店面搬到市中心的品牌每个月销量是30至40台,与60台的目标还差一大截,临街店铺对于品牌形象的展示作用多少给他们一些安慰。“我们意识到SOHO整体经营上欠缺带来的问题,这样的话商家档次良莠不齐,包括来了又走的,我相信SOHO肯定还是希望这个项目能火,希望他们能有一定规划。”展厅经理董南洋几个月前接受采访时这么说,但是当本刊记者再次前往,附近的房产中介透露,英菲尼迪已经萌生退意,有合适的接手者会立刻签合同。

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